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[서미숙의 집수다] "30년만 넘으면 재건축 허용"…패러다임 바꾼다는 정부

크레이지 슬롯2024-03-29 10:26:07【종합】7사람들이 이미 둘러서서 구경했습니다.

소개서미숙 기자기자 페이지재건축 걸림돌이던 안전진단 사실상 무력화 추진…문턱 낮춰 '속도전'정부안 국회 통과하면 향후 5년내 전국 아파트 37%가 재건축 추진 가능해

[서미숙의 집수다] "30년만 넘으면 재건축 허용"…패러다임 바꾼다는 정부

서미숙 기자
서미숙 기자기자 페이지

재건축 걸림돌이던 안전진단 사실상 무력화 추진…문턱 낮춰 '속도전'

정부안 국회 통과하면 향후 5년내 전국 아파트 37%가 재건축 추진 가능해져

문제는 사업성…재건축 대상 늘렸다가 사업추진 안되면 매몰비용만 커질 수도

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 10일 정부가 내놓은 1·10 주택공급 확대방안의 핵심은 '도심 주택공급 확대'를 위해 그간 정부가 견지해온 재건축 사업의 패러다임을 바꾸겠다는 것이다.

과거 녹물은 기본이고 안전등급이 낮은 아파트에만 재건축을 허용했다면 앞으로는 30년 이상 재건축 연한 도래 시 생활환경이 불편한 정도라면 재건축의 길을 터주겠다는 것이다.

여기에다 이제 지은 지 갓 30년이 도래하는 1기 신도시 정비사업(재건축)까지 윤석열 대통령 임기 내 착공, 6년 뒤 입주를 목표로 전방위 속도전에 나설 계획이다.

아직 국회 통과 관문이 남아 있지만 이 제도가 시행되면 일단 재건축을 추진하겠다는 단지는 우후죽순으로 늘어날 수 있다.

야당은 즉각 '총선용 포퓰리즘'이라고 반발하고 있다.

준공30년 지나면 안전진단 없이 재건축 착수
준공30년 지나면 안전진단 없이 재건축 착수

(서울=연합뉴스) 윤동진 기자 = 아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있도록 정부가 절차를 간소화하기로 했다. 정부는 10일 윤석열 대통령 주재로 '국민과 함께하는 민생토론회'를 열고, 이 같은 내용의 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표했다.
사진은 이날 63스퀘어 전망대에서 본 여의도 재건축 아파트 일대 모습. 2024.1.10 mon

◇ 안전진단 사실상 무력화…준공 30년만 지나면 재건축 허용 추진

국토교통부는 1·10 대책에서 재건축 안전진단을 사실상 유명무실화하겠다고 선언했다.

안전진단은 그간 일정 기준 이상 낡은 단지만 재건축을 허용한다는 본래 목적에 더해 강남 등 집값 상승 우려 지역 아파트들의 재건축 사업을 막기 위한 수단으로 사용됐다.

정권의 의지에 따라 재건축의 첫 관문부터 틀어막아 사업 추진을 차단한 것이다.

강남구 대치동 은마아파트는 1998년 재건축 추진을 결의한 뒤 2010년 3월 최종 안전진단을 통과하기까지 10년이 넘게 걸렸다.

당시 집값과의 전쟁을 벌이던 정부는 강남 핵심지역 대규모 단지의 재건축이 부동산 시장에 미칠 파장을 염려해 초기 예비 안전진단만 세 차례 반려하는 등의 방법을 써서 재건축 추진을 막았다.

문재인 정부 때는 한국기술연구원 등 공공기관이 진행하는 '2차 안전진단'(적정성 검토) 기준을 강화해 재건축 추진을 차단했다.

당시 서울 강남권과 목동, 상계동 등 주요 재건축 추진 단지들이 안전진단 문턱에서 줄줄이 탈락하며 고배를 마셨다.

그랬던 안전진단은 현 정부 들어서 사실상 '종이호랑이'가 됐다.

안전진단 평가 배점에서 문재인 정부가 50%까지 상향했던 구조안전성의 비중을 30%로 낮추고, 주거환경(15%→30%)과 설비노후도(25%→30%)의 비중을 높여 콘크리트 골조 등 구조안전보다는 주차장이나 배관 등 생활환경이 열악한 경우에 재건축이 가능하도록 길을 터준 것이다.

최대 걸림돌이던 2차 안전진단도 사실상 무력화해 문재인 정부에서 탈락했던 단지들이 줄줄이 안전진단을 통과했다.

국토부에 따르면 작년 1월 안전진단 완화 조치가 시행된 후 1년 만에 총 163개 단지, 약 14만 가구가 안전진단 문턱을 넘어 현재 재건축을 추진 중이다.

부동산 업계에서 안전진단은 신청만 하면 대부분 통과되는 '자동문' 수준으로 여겨졌다.

정부는 여기에 더해 앞으로 안전진단 통과 없이도 재건축을 추진할 수 있는 방안을 도입하겠다고 한다.

안전진단 없이 일단 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합 설립 등 재건축 절차를 진행할 수 있는 '패스트트랙'을 가동하고, 안전진단은 추후 사업시행 인가 전까지만 통과하도록 시점을 유예하는 것이다.

정부는 30% 배점이 있는 구조안전성 등 안전진단 기준도 지금보다 더 완화할 방침이다.

지은 지 30년만 넘으면 곧바로 재건축 추진이 가능한 수준으로 만들겠다는 것으로, 사실상 안전진단이 무력화되는 것이다.

과거 불필요한 자원 낭비와 주택시장 불안을 막기 위해 높은 허들을 넘은 경우에만 재건축 사업 추진이 허용됐다면, 앞으로는 최소 연한만 채우면 주민 의지에 따라 언제든지 재건축 추진이 가능해지는 패러다임의 대전환이다.

국토부 관계자는 이에 대해 "재건축 사업의 철학이 바뀌는 것으로 봐달라"고 말했다.

준공 30년 ‘안전진단 없이 재건축 착수’
준공 30년 ‘안전진단 없이 재건축 착수’

(서울=연합뉴스) 윤동진 기자 = 아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있도록 정부가 절차를 간소화하기로 했다. 정부는 10일 윤석열 대통령 주재로 '국민과 함께하는 민생토론회'를 열고, 이 같은 내용의 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표했다.
사진은 이날 여의도 재건축 아파트 일대 모습. 2024.1.10 mon

◇ 5년내 전국 아파트 37%가 재건축 추진 가능해져…연한 안된 1기 신도시도 가속페달

정부 계획이 시행되면 일단 준공 30년 이상 단지의 재건축 추진은 줄줄이 이어질 전망이다. 사업이 되든 안되든 일단 재건축 깃발을 꽂는 것만으로도 집값 상승 효과를 기대할 수 있기 때문이다.

사업성 등의 문제로 재건축이 어려워 리모델링을 추진했던 단지들도 재건축 대열에 합류할 가능성이 크다.

부동산R114 조사에 따르면 현재 전국의 아파트 1천232만4천가구 가운데 1월 현재 준공 30년을 넘어선 단지는 21%가 넘는 262만가구에 달한다.

이중 서울과 1기 신도시 등 수도권에 전체의 절반가량인 122만4천가구가 몰려 있다. 서울이 50만가구로 경기도(52만가구)와 맞먹는다.

현재 건축 연한이 26∼30년인 단지도 전국적으로 199만가구에 달한다.

이번 대책이 시행되면 향후 5년 내 전국 아파트의 37%가 넘는 460만가구의 재건축이 진행 중이거나 신규 추진이 가능해지는 것이다.

정부는 속도전을 예고했다. 서울시의 신속통합기획 절차와 이번 재건축 안전진단 패스트트랙을 적용하면 최대 5∼6년 이상 재건축 사업기간을 단축시킬 수 있다는 게 정부의 판단이다.

수도권 1기 신도시 정비사업도 가속페달을 밟는다.

대통령직 인수위원회 시절 "1기 신도시 정비사업은 중장기 국정과제"라고 했다가 지방선거를 앞두고 '공약파기' 논란이 거세지자 "임기 내 첫 삽(착공)은 못떠도 연필(기본계획 구상)은 들겠다"(원희룡 전 국토부 장관, 2022년 9월 연합뉴스 인터뷰)고 하더니 이내 "임기 내 착공 준비"라고 한 데 이어 이번 대책에선 '2027년 착공, 2030년 첫 입주'로 목표 일정을 더 앞당겼다.

재건축 공사비 지원을 위해 전례 없이 연기금이 투입되는 12조원 규모의 펀드도 조성한다.

분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 1기 신도시는 지난 2021년 9월 분당 시범단지를 시작으로 오는 2026년까지 총 29만여가구의 아파트가 순차적으로 준공 30년의 재건축 연한을 맞는다.

엄밀히 분당 등 일부 단지를 제외하곤 신도시 전체로 볼 때 아직 재건축 자격 기준을 못갖췄고, 마스터플랜조차 나오지 않았는데 정부는 "재건축 시기 분산을 위해 초기 사업을 서둘러야 한다"는 입장이다.

부동산 업계에선 "대치 은마·반포 주공·압구정 현대 등 1970년대 지어진 아파트가 이제 재건축을 추진하는데 이와 동시에 1990년대 입주한 신도시 재건축을 충분한 사전 검토와 대비도 없이 무리하게 서두르는 것이 맞느냐"며 "시장 혼란만 키우는 게 아니냐"는 반응이 나오고 있다.

정부의 이러한 정비사업 정책 변화에는 도심 공급 확대라는 명분 외에도 윤석열 대통령의 기본 철학이 적극 반영된 결과라는 게 관가의 전언이다.

윤 대통령은 전날 열린 주택분야 '국민과 함께하는 민생토론회'에 참석해 "재개발·재건축 규제를 확 풀겠다, 국민들이 집합적인 자기 재산권을 행사하겠다는데 그것을 가로막는다면 이 정부도 좀 한심한 상황이 아닌가 생각이 든다"고 말했다.

윤석열 대통령, 주택 관련 두 번째 민생토론회 (고양=연합뉴스) 홍해인 기자 = 윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 고양아람누리에서 '국민이 바라는 주택'을 주제로 열린 국민과 함께하는 민생토론회에서 발언하고 있다. 2024.1.10 [대통령실통신사진기자단] hihong(끝)

윤석열 대통령, 주택 관련 두 번째 민생토론회 (고양=연합뉴스) 홍해인 기자 = 윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 고양아람누리에서 '국민이 바라는 주택'을 주제로 열린 국민과 함께하는 민생토론회에서 발언하고 있다. 2024.1.10 [대통령실통신사진기자단] hihong

◇ "강북도 추가분담금 5억원…재건축 추진 단지만 늘리면 뭐하나"

그러나 실제 재건축 사업이 정부 예상대로 속도를 낼 수 있을지는 미지수다.

현재 재건축 사업의 실질적인 걸림돌은 안전진단이 아니라 높은 재건축 추가 분담금 등 사업성 문제와 재건축 초과이익 부담금, 조합원 간 반목과 공사비 갈등이기 때문이다.

1987년에 건설된 노원구 상계주공5단지는 최근 조합원 추가 분담금이 5억원대에 달할 것으로 예상되면서 재건축 사업에 제동이 걸렸다.

현재 전용면적 31.98㎡(11평)에 불과한 소형으로 보유 대지지분이 작다 보니 전용 84㎡를 분양받기 위해서는 추가 분담금으로 5억원을 내야 한다는 계산이 나왔다.

용적률을 300%로 올려도 일반분양이 10여가구에 불과해 분양 수입이 거의 없다.

조합원들은 "시세가 5억원짜리 아파트인데 최고 5억원 상당의 재건축 분담금을 내고, 입주 후에는 초과이익 부담금까지 내라면 어떻게 사업을 하란 말이냐"며 반발하고 있다.

현재 재건축 대상 단지는 대부분 용적률이 150∼200%가 넘는 중층 아파트다.

강남 최고 입지의 압구정 현대아파트 역시 일반 분양가를 전국 최고 수준으로 높게 받더라도 조합원들은 수억원대의 재건축 분담금을 내야 한다.

입주 시점의 시세에 따라 부과되는 초과이익 부담금도 수억원에 달할 것이라는 전망이 나온다.

분당 등 1기 신도시는 현재 용적률이 169∼226%다.

역세권 등 일부 용적률을 500%까지 올리면 사업성은 좋아지지만, 초고층 건설에 따른 공사비가 급증하고 기반시설이나 생활환경에도 문제가 생긴다.

정비업계는 재건축으로 늘어나는 용적률 인센티브는 과거보다 적은데, 정부와 지자체의 기부채납 요구는 오히려 더 과도해져 재건축 사업성이 악화되고 있다고 불만을 토로한다.

정비업계의 한 관계자는 "이번 대책으로 재건축 사업 앞단의 속도를 당겨줄 순 있겠지만, 정작 중요한 사업성이나 재초환 부담 등 걸림돌은 여전히 해결의 기미가 보이지 않는다"며 "괜한 기대감에 재건축 대상 단지만 늘려놓고 사업 추진이 안된다면 무슨 의미가 있는 것인지 모르겠다"고 말했다.

신탁업계의 한 관계자도 "안전진단 없이 사업 추진이 가능해지면 초기에 억대에 달하는 안전진단 자금 모금의 부담은 없겠지만, 이후 상황은 특별히 달라지는 게 없다"며 "재건축에 대한 기대감만 부추겨놓고 사업이 진척되지 않으면 결국 매몰비용이 발생하고 조합원 갈등은 심화될 수 있다"고 우려했다.

천정부지로 치솟고 있는 건축비도 속수무책이다.

현재 서울 도심의 재건축 공사비는 3.3㎡당 800만원을 넘어섰다. 최근 대우건설을 시공사로 선정한 여의도 공작아파트는 공사비가 3.3㎡당 1천만원이 넘는다.

공사비 갈등은 앞서 둔촌 주공사태 이후 곳곳에서 주민 갈등과 공사 중단으로 이어지고 있다.

민간 공사비에도 물가상승률을 반영하도록 표준계약서를 변경해준 정부 덕에 시공사는 '배짱 장사'가 가능해졌다.

재개발 사업인 은평구 대조1구역은 조합원 간 소송전으로 일반분양이 지연되자 시공사가 최근 공사를 중단했다. 공사비를 협의할 주체가 없어 밀린 공사 대금을 못받고 있다는 게 이유인데, 공사가 재개돼도 공사비 인상 여부를 놓고 조합과 시공사 간 첨예한 갈등이 예상된다.

정부는 앞으로 발생하는 공사비 갈등을 지자체와 함께 적극 중재에 나선다는 방침이지만, 업계는 "이미 올라간 공사비를 낮추기엔 역부족일 것"이라는 반응이다.

정부 안이 현실화하면 동시다발적 재건축 추진에 따른 주택 공급 부족과 집값·전셋값 상승, 이주대란 등의 문제는 필연적으로 발생한다.

시멘트·철근 등 수요 급증으로 원자재 가격과 공사비는 더 치솟을 수밖에 없다. 자원낭비, 건설폐기물 문제 등 환경단체의 비판도 불 보듯 뻔하다.

1기 신도시 정비사업은 졸속 논란에 시달릴 가능성도 우려된다.

야당은 10일 "막무가내식 재개발 재건축 규제 완화는 집값을 띄울 뿐 아니라 안전성을 최우선으로 하는 도시정비법 취지에도 위배된다"며 반대 성명을 냈다.

앞으로 4월 총선 결과에 따라 법 개정의 향방이 갈릴 것으로 보인다.

한 부동산 전문가는 "지난해 인허가 물량 감소로 공급 부족 우려에 대한 대응책이 필요한 것은 이해하지만, 재건축 초기 문턱만 낮추는 것이 근본적인 해결 방안인지는 고민해 볼 필요가 있다"고 말했다.

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